La location saisonnière connaît un véritable essor en France, et notamment via des plateformes comme Airbnb. Beaucoup d’investisseurs immobiliers s’interrogent alors : où investir pour optimiser la rentabilité d’une location Airbnb ? Si toutes les villes ne se valent pas, certaines sortent du lot de par leur attractivité touristique, leur dynamisme économique ou encore la pression sur les hébergements classiques. Dans cet article, nous vous détaillons les villes les plus rentables pour Airbnb, les critères pour bien choisir sa localisation ainsi que des exemples concrets de rentabilité.
Top 10 des villes Airbnb en France
Le marché français de la location courte durée est riche et varié. En 2024, voici le classement des villes les plus attractives pour générer de bons revenus sur Airbnb. Cette liste se base sur le rapport entre le prix d’achat ou de location et le revenu locatif potentiel, sans négliger la demande touristique et les réglementations locales.
1. Paris
Malgré une réglementation stricte, Paris reste une valeur sûre pour la location saisonnière grâce à un afflux continu de touristes français et étrangers. Les arrondissements centraux sont particulièrement recherchés.
2. Nice
La Côte d’Azur attire toute l’année. Nice combine une forte demande touristique, un climat doux et des loyers parfois plus abordables qu’on ne le pense dans certains quartiers.
3. Lyon
Ville dynamique sur le plan économique, culturel et touristique, Lyon bénéficie d’une forte clientèle, d’autant plus pendant les grands événements comme la Fête des Lumières.
4. Marseille
Plus accessible à l’achat que Paris ou Nice, Marseille séduit avec son littoral, ses calanques et son ambiance méditerranéenne. Les quartiers proches du Vieux-Port sont plébiscités.
5. Bordeaux
Capitale du vin et du tourisme gastronomique, Bordeaux attire aussi les amateurs de patrimoine. Le rendement y est souvent intéressant hors hypercentre.
6. Strasbourg
Ville européenne de premier plan, Strasbourg attire touristes et professionnels. Son centre historique « la Petite France » est particulièrement prisé.
7. Toulouse
La Ville Rose, dynamique économiquement, est appréciée des voyageurs d’affaires comme des touristes, notamment grâce à sa culture et à sa gastronomie.
8. Lille
Frontalière de la Belgique, Lille bénéficie d’une très bonne connectivité et d’une vie culturelle riche. La demande y est stable toute l’année.
9. Montpellier
Climat agréable, proximité de la mer et forte population étudiante font de Montpellier une ville rentable pour la location courte durée, surtout l’été.
10. Nantes
Ville dynamique, Nantes attire touristes et professionnels. Sa bonne desserte et son patrimoine sont des atouts pour la location saisonnière.
Critères de rentabilité pour une location Airbnb
La rentabilité d’un logement Airbnb ne dépend pas uniquement de la ville choisie. Plusieurs facteurs entrent en jeu et doivent être étudiés avant tout investissement.
1. Le taux d’occupation
C’est probablement le critère le plus important. Il dépend de la densité touristique locale, de la saisonnalité, des événements majeurs dans la ville et de la concurrence. Plus le taux d’occupation est élevé, plus la rentabilité grimpe.
2. Le revenu par nuitée
Le prix pratiqué dépend de l’emplacement, de la qualité du logement, des équipements proposés et de la capacité d’accueil. Les villes touristiques et les périodes de fêtes ou événements majeurs permettent d’augmenter ce prix.
3. Le prix d’achat ou de location
La rentabilité brute ou nette doit toujours être calculée en fonction du coût d’acquisition (si achat) ou du loyer (en cas de sous-location autorisée). Les villes plus abordables peuvent parfois offrir de meilleurs rendements.
4. Les charges et frais
Ne pas négliger les frais de gestion, les charges de copropriété, les taxes locales (notamment la taxe de séjour), l’entretien, le ménage, et les commissions des plateformes comme Airbnb.
5. La réglementation locale
Certaines villes imposent des restrictions, demandent des autorisations ou limitent la durée des locations touristiques. Renseignez-vous en mairie ou auprès d’un professionnel pour éviter les mauvaises surprises.
Exemples chiffrés de rentabilité Airbnb
Pour mieux visualiser le potentiel d’investissement, voici quelques exemples concrets, basés sur des moyennes de 2023-2024 (les chiffres peuvent évoluer selon la conjoncture) :
Exemple 1 : Studio à Nice
Prix d’achat : 145 000 €
Loyer moyen Airbnb : 85 €/nuit
Taux d’occupation moyen : 70% à l’année (~255 nuits)
Revenu brut annuel estimé : 21 675 €
Rentabilité brute : (21 675 / 145 000) x 100 ≈ 15%
Après charges, frais et impôts, la rentabilité nette tournera autour de 7 à 8%.
Exemple 2 : Appartement T2 à Strasbourg
Prix d’achat : 180 000 €
Loyer moyen Airbnb : 75 €/nuit
Taux d’occupation moyen : 60% (~219 nuits)
Revenu brut annuel estimé : 16 425 €
Rentabilité brute : (16 425 / 180 000) x 100 ≈ 9%
Nette, on sera autour de 5 à 6% selon les charges.
Exemple 3 : T2 à Toulouse
Prix d’achat : 155 000 €
Loyer moyen Airbnb : 64 €/nuit
Taux d’occupation moyen : 62% (~226 nuits)
Revenu brut annuel estimé : 14 464 €
Rentabilité brute : (14 464 / 155 000) x 100 ≈ 9,3%
Nette, autour de 5%.
Conclusion : où investir en Airbnb ?
Choisir la bonne ville pour investir dans l’immobilier en Airbnb nécessite d’étudier attentivement le marché local, la demande touristique, la réglementation, mais aussi le budget d’acquisition. Les métropoles comme Paris, Lyon ou Nice offrent une forte demande mais impliquent aussi une réglementation stricte et des prix d’acquisition élevés. Des villes moyennes dynamiques ou touristiques comme Lille, Strasbourg ou Montpellier peuvent offrir d’excellents rendements pour un investissement plus raisonnable.
Avant tout projet, il est recommandé d’effectuer une étude approfondie, de calculer précisément la rentabilité attendue et, si possible, de se faire accompagner par une conciergerie ou un professionnel spécialisé en location saisonnière. N’oubliez pas non plus de vérifier les règles locales avant de vous lancer. Bien préparé, votre investissement Airbnb peut devenir une source de revenus attractive et pérenne.